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產業園區的五種運營模式與四大發展趨勢

摘要:無論是傳統的制造業,還是城市商業,都面臨著加快產業轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業園區發展的機遇,也對地產園區提出了新的需求。產業園區的更新就是城市更新,隨著產業園區配套與服務的升級,產城逐漸融為一體。隨著產業的回歸,產業園區不再是傳統地產買賣租售的行業,長期投資持有,通過做服務、做運營,才能取得長期穩定的回報。

        產業園區作為產業高密度集聚之地,與地方經濟發展密切相關。產業園區可以通過帶動投資、實現GDP增長以及創造大量就業機會等多種渠道對地方社會經濟起到非常強的拉動作用。因此,地方政府對產業園區的建設和運營有著非常高的積極性,通常在政策、資源等方面給予較大的優惠以支持產業園區的建設。

        當前,在經濟結構調整、中美貿易摩擦、產業結構變革、國內外環境變化的新時期下,長期支撐中國經濟與產業發展的原有各類產業園區也遭遇眾多的發展制約與瓶頸。產業園區如何在產品模式等方面突破創新,實現園區的轉型升級,是園區發展所面臨的核心問題。

        隨著中國產業結構調整優化和企業轉型升級,產業園區作為產業發展的載體和空間,在產業孵化、產業聚集、產業服務以及產業生態構建等方面起著越來越重要的作用,品牌房企、產業運營商、制造業巨頭以及投資公司等紛紛入局產業園區的打造與建設。如今的園區有哪些主要的運營模式呢?

園區的五種不同的運營模式

1. 政府運營模式

        這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區有關聯,但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見,園區由政府投資開發,園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務,然后收取一些服務費用,同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式適合于一些規模小,管理簡單的園區。對于一些大型的園區,這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。揚州郵政跨境電商產業園就屬于這類運營模式,它由揚州市郵政局投資運營,提供多項優惠政策和利好,入駐的跨境電商可享受退稅、結匯、培訓等系列服務和郵費優惠福利。

2. 投資運營模式

        投資運營模式是通過政府投資建設園區,然后通過房租、固定資產等作為合作資產,孵化有發展潛力的中小企業,在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市,實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念,園區在中短期很難有可見的回報,但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用,因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

3. 服務運營模式

        隨著經濟的發展,只是投資還是不能滿足很多企業的需要,很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務,為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作,增加了園區的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。

4. 土地盈利模式

        隨著近十年中國房地產市場的熱起,土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能,所以一些園區通過控制大面積的土地,在進行初步開發后,短期內提升土地的價值,然后進行地產開發或轉讓。這種模式更像一個有規劃的地產開發商,獲利能力非常的強大,同時也為園區后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。

5. 產業運營模式

        一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用,園區設立的目的就是要做一個產業鏈,比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等,這些產業園在投資初期就會進行招商引資,引入企業資本一起搭臺,然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。園區會對一些有實力的入駐企業進行投資,甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能:行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如南京江北新區產業技術科研園,規劃多個產業一起運營,有招商、有投資、有獨資,運營復雜,然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。

產業園區的四個發展趨勢

        1979年,我國第一家產業園區--深圳蛇口工業區的建立拉開了我國產業園區建設的序幕,我國產業園區至此發展起來。2018年,國家將通過審核的所有開發區整理匯編成《中國開發區審核公告目錄(2018年版)》,全國的國家級和省級園區的數量已達到2543家。

        觀察40年來產業園區的發展歷程不難發現,從粗放式的開發階段,到開始關注區域的規劃和產業環境,再到圍繞核心產業構建產業集群、帶動區域發展,產業地產正在成為構建新型城鎮化的新路徑,為企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展起到越來越大的推動力。

        在新的經濟環境背景下,產業園區未來的發展將面臨四大趨勢:即開發模式從傳統的物業售賣轉向持有運營、園區經濟轉向城市經濟、營利模式從客戶思維轉向伙伴思維,以及運營模式從管理園區轉向服務園區。

        趨勢一,開發模式將從“物業售賣”轉向“持有運營”。今年3月,住建部負責人表示,改革開放40年最主要的是在重資產情況下城市的高速發展,下一步走新型智慧城市的發展道路是重中之重,地產正在面臨一場“持有運營”的轉型,地產商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地,更重要的是持有在這個社區或園區中的人群,如何對他們進行高效的運營。

        趨勢二,產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”。隨著產業園區的演化和發展,園區承載的功能日益多元化,大量城市要素和生產活動在區內并存聚集,從而推動了產業地產的城市化進程,園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。

        趨勢三,盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”。隨著“新經濟”的快速發展,園區物理空間成為“共享資源”,園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系,而是通過成立產業投資基金,入股入園企業,共同享受入園企業的成長收益。

        趨勢四,運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。未來產業園區發展由“拼政策”進入“拼服務”階段,圍繞三大方面建設服務體系:一是市場服務,二是園區服務,三是政務服務。服務是運營的核心內容,園區的運營者應從政府、企業、產業、企業員工等多個方面發掘需求,運用5G、互聯網、VR等現代科技手段提高服務水平,實現服務模式的創新。

        中國城市經過數十年高速發展,不論是城市建設設施,還是城市產業發展,還是城市生活都發生重大變化,智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發展的重要方向。舊城改造、產業升級、生活升級為產業地產提供重要發展機會的同時,也對地產行業提出了技術、創意等方面新的要求。

        無論是傳統的制造業,還是城市商業,都面臨著加快產業轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業園區發展的機遇,也對地產園區提出了新的需求。產業園區的更新就是城市更新,隨著產業園區配套與服務的升級,產城逐漸融為一體。隨著產業的回歸,產業園區不再是傳統地產買賣租售的行業,長期投資持有,通過做服務、做運營,才能取得長期穩定的回報。

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